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国十条三周年楼市调控还有哪些牌可打

2018-11-25 17:41:08

“国十条”三周年 楼市调控还有哪些牌可打

编者按:国十条颁布已经三年整,种种迹象表明,楼市正在走入市场与政策调控的关键时刻。房地产调控是否会再度加码?未来楼市的走向将会如何?如何更好地发挥税收杠杆的作用?本报今推出专题文章就以上问题给予解答。

调控手段推陈出 新税收政策被寄予厚望

专家呼吁,尽快采取经济和税收手段,可以促使调控取得较好效果

■本报 李木子

2010年1月10日,国务院办公厅发布国办发(2010)4号文件,这份被称为国十一条的文件出台意味着对房地产市场的信贷、税收支持暂告一段落,过热的市场环境需要政策冷却。

然而,政策下发后,市场并未显现出降温的趋势,为避免快速升温的房地产市场发展为不可控制的沸腾状态,2010年4月17日,国务院下发国发(2010)10号文件,也就是如今被称为国十条的房地产调控文件。自此,房地产市场正式进入新一轮调控状态。

如今,国十条颁布已经三年整,一线城市房地产市场在经历了冷寂之后出现了集中爆发式的增长,调控效果被冲淡。2013年2月20日,新国五条的推出,为2013年房地产市场调控继续从严定了基调,随后3月1日,细则的出台明确了调控的走向。3月末4月初,主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。

经济手段有望补位

与经济手段相比,限购、限贷、限售等行政手段具有见效快而且效果明显的特点,因此,在房地产调控中被多次使用,然而,运用行政手段进行调控具有负面效果。因此,在调控初步见效后,加大经济手段参与调控政策比例的意见就被屡次提及。

今年3月末,国土资源部副部长胡存智表示,2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中,首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快,但是副作用也大,同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有精确的针对性。房地产市场是相对独立的或者是相对隔离的区域性市场,不同的城市间差别很大,无论是房价还是供应量都会有很大的差异,因此调控政策要有差别化、有精确的针对性。

继续严格实施差别化住房信贷政策,被认为是继续抑制房地产投机投资行为的重要手段。从国十一条到国十条,信贷政策作为房地产调控主要经济手段的地位得到突显。二套房贷首付由四成上调至五成,三套房贷由可以申请调整为不得发放。

4月7日晚间,北京住房公积金管理中心和央行营业管理部发文表示,北京二套房贷款首付上调为七成,有贷无房者仍旧执行六成旧标准,两份文件中都没有提及调整二套房贷款利率。

虽然北京二套房贷首付比例仅提高一成,但中原地产市场研究部总监张大伟告诉,这一成首付款的杀伤力极强,购买二套房多为改善型需求,对住房面积、位置的要求相对较高一点,首付款提高对选择二手房作为改善住房的购房者影响极大,一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%,按照首付七成计算,购房者只能获得两成左右的贷款。

保有环节税收待发力

作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段,税收政策在房地产调控下半场被寄予厚望。

2月20日召开的国务院常务会议指出,要完善稳定房价工作制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设、加强商品房预售管理。

2月初,在发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中,第四项加快健全再分配机制提出,改革完善房地产税等,完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。

不过,保有环节的税收,并非只有拟扩大试点范围的房产税,3月末,胡存智提出了一个新的解决思路不动产调节税。

3月23日,胡存智在中国发展高层论坛上表示,从当前的情况来看,是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。过去两年多房地产市场的形势基本稳定,价格也相对稳定,虽然近几个月房价有所波动

国十条三周年楼市调控还有哪些牌可打

,但总体稳定,这说明限购、限价等措施对调控投资、投机性需求起到了作用。现在如果能够尽快采取经济和税收手段,可以促使调控取得较好效果。

未来可能会对保有住房征收不动产调节税,并建议从第三套房开始征收。胡存智说。

胡存智认为,要调整房地产税收,把投资、投机性需求引导到两套房之内,使第三套房以上的房子失去过多的投资价值,这样将使目前供不应求的局面得到扭转,大量的存量房得以逐步的供应到市场中。

胡存智提出的税收思路在几日后得到了一定程度的佐证。

3月28日,国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。要求各地区、各部门用3至5年时间完成《方案》提出的各项任务,其中要求出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。

不动产登记条例将出台,房地产调控可能出现质变,张大伟向《证券》表示,如果一旦执行全国不动产联登记系统,将可以更精确的执行很多调控政策,可以计算出多套房拥有量,调控政策的效果也会更强。

(李木子)

楼市调控亟需长效机制

■伊巍

对于此轮调控能否见效、严格征收二手房交易个税是抑制二手房价还是推涨新建住宅价格,这样的争论,自调控政策落地之日起,就没有停止过。笔者以为,房价之所以出现越调越涨的增长模式,并不是因为房地产调控缺少顶层设计,而是调控政策中罕有长效调控手段,缺少切实有效的落实细则。

自2003年以来,房地产调控陆续进行了几次,然而,短期化的调控政策带来的是房价报复性反弹,形成了越调越涨的怪圈。而调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动,从而影响正常的投资和消费。因此,房地产调控的方向在于坚持调控不动摇,同时尽快建立一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制。

自2010年开启的这轮调控,已经意识到需要从源头解决房地产市场存在的问题。要重新理顺房地产市场的发展模式,就需要加快推进房地产市场基础性制度建设。

房产税的试点扩大一直备受关注。对此,笔者认为,房地产税收制度的完善是房产税试点扩大的基础。一直以来,房产税作为持有环节的税赋与购买时缴纳的税款存在重复征收的问题难以解决,房地产税收制度的完善,是解决这个问题的途径之一。

交易税的从严,被看做是房地产调控立竿见影的重要方法。然而,个人转让住房所得税的征收标准问题,成为多省市地方版调控细则共同回避的雷区。各省市极为默契的对个人转让住房所得税征收问题选择绕路而行,主要原因有两个。首先,避免房产交易过程中产生的重税冲击当地房地产市场,影响土地市场交易,造成地方财政收入波动。香港政府为抑制楼市过热就采取了重税手段,其效果是二手住宅交易量骤然下降。因此,对于楼市交易过程中的重税,地方政府不得不小心翼翼。其次,重税可能重挫二手住宅价格,造成信贷风险也是地方政府的担忧。

财政部虽然多次对房地产税费改革做出了方向性的表态,但是始终没有见到讨论的具体细节。

目前,房地产调控的基调依旧不变,但用信贷等手段替代行政政策的思路初现端倪。调控也好、税收政策也罢,所有的措施都旨在厘清房地产市场的秩序。当各项制度都相对完备之时,何愁房地产市场运行不健康。

(李木子)

房企扎堆海外融资

今年至少有6家房企将通过上市方式进行筹资

■本报 李木子

开发商跑马圈地的同时不忘及时给自己输血。

3月27日,万科公告披露,万科地产(香港)有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券,首次境外发债的票面利率仅2.625%。

万科超低的融资成本源于其较大的规模和较高的信用评级,并不是很多房企都可以获得如此优惠的待遇,但在调控压力之下,即便是成本相对较高,部分房企还是进行了大手笔的海外融资。

4月16日,佳兆业集团控股有限公司董事会宣布,公司及附属公司担保人于4月15日与花旗、瑞信、汇丰及摩根大通就发行于2016年到期的人民币18亿元6.875厘优先票据订立购买协议。公告显示,票据已原则上获准在新交所正式上市名单上挂牌。待若干条件达致完成后,佳兆业将发行票据的本金总额为人民币18亿元,将于2016年4月22日年到期。

旭辉控股4月15日公告,公司已向香港联合交易所有限公司提出申请,以批准票据按日期为2013年4月8日的有关发售备忘录所述以仅向专业投资者发债的形式上市及买卖。批准票据的上市及买卖预期将于2013年4月16日生效。4月9日,旭辉控股(集团)有限公司发布公告称,于4月8日公司及附属公司担保人与花旗、渣打银行、德意志银行、汇丰及苏格兰皇家银行有限公司,就发行于2018年到期为2.75亿美元12.25%优先票据订立购买协议。

4月11日,远洋地产和太古地产联合宣布,与中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司以及南洋商业银行(中国)有限公司达成协议,为合资公司成都乾豪置业有限公司及成都银港置业有限公司签订一项人民币22.5亿元银团贷款协议;此项10年期银团贷款将用于开发成都大慈寺文化商业综合体项目。

4月5日,绿城中国发布公告称,公司将发行2018年到期3亿美元8.50%优先票据,并将该增发票据与2013年2月4日发行于2018年到期4亿美元8.50%优先票据合并组成一个单一系列。

此外,今年至少有6家房企将通过上市方式进行筹资,筹资金额共为16.5亿美元。其中,拟于本季度启动上市交易的三家企业分别为:广东省的龙光地产,拟募集金额3亿美元;来自无锡的五洲国际,拟募集金额为2亿美元;来自深圳的毅德地产,计划募集2亿美元。拟于下半年启动上市交易的企业也有3家,包括重庆的协信集团、北京的金辉中国以及山东省的金山地产。其中,协信计划募集3.5亿美元;金辉计划募集4亿美元;金山地产计划募集2亿美元。

(李木子)

养老地产渐成香饽饽

非地产主业的企业也被其后期高增长性的发展所吸引

■本报 李木子

游离在房地产调控之外的商业地产,自2010年起,成为房企分散调控风险争相抢夺的香饽饽,在新型城镇化建设的布局下,房企加大了对商业地产的投入力度。

为了抢占发展先机,房企在商用地块的争夺上,可谓一掷千金,这就促成了有些地块令人咂舌的成交溢价率。

北京作为标杆城市,其调控政策、市场动态都对其他城市影响极大。2013年4月9日新能(北京)国际房地产开发有限公司经过132轮叫价,以116500万元竞得北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地(原北京市弹簧厂)地块国有建设用地使用权,楼面价高达2.13万元/平方米。

该地块174%的溢价率刷新了今年以来北京土地市场成交溢价率榜单。

RET睿意德高级董事王玉珂同样看好商业地产。他认为,纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大,将是未来商业地产面临的最大发展机会,尤其是三四线城市的中低端商业物业。

2013年1月9日,万科集团商用地产管理部在北京成立。此部门将承担整合万科旗下各类商用资源,探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能;2月28日,龙湖地产推出金苹果计划,拟通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务,缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期,并提高租金收益;在住宅市场一向高调亮相的华远地产董事长任志强也表示,将适当增加商业地产的比重。

养老地产是商业地产的一个小分支。近几年来,加大在这方面布局的房企也不再少数,甚至非地产主业的企业也瞄向这一新兴发展模式。

近年来,房企在养老地产的开发上有所偏移,首创、华润等房企都纷纷将养老地产提上日程。4月12日,为期三天的保利首届房产推介会将养老地产划分出专门展区。保利地产现已在北京、上海、广州、成都、三亚等6个城市规划及在建7个养老地产项目,其中北京西山和熹会、上海西塘越项目已正式运营,在广东区域,位于广州及阳江养老地产项目已处于规划及建设阶段。

养老地产这项新兴地产业务不仅吸引了房地产企业的投资,部分非地产主业的企业也被其后期高增长性的发展所吸引。

近日,中石化四川销售有限公司与郫县签订了《天府惠泽桃源颐养中心项目投资协议》,探索养老产业园区开发模式。该项目总投资80亿元,规划养老床位1万张以上。

(李木子)

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